台湾楼市投资可行性研究分析报告

最近，关于台湾省的消息很多。

本着这个号帮大家买房选筹的风格，加上现在深圳楼市一地鸡毛的行情。很多投资客，或许会将眼光投向宝岛台湾省。

而在早前，网上其实也有关于《统一后，去台湾省买房怎么选》这样的买房攻略出来。

这次，我们不炒剩饭，也来认真聊一聊一个成熟的投资客眼里：台湾的房子到底值不值得买。

这个帖子，也综合整理了一些网上能搜集到的数据、以及深圳业界投资大佬的观点。因为台湾省相对闭塞的原因，某些地方可能有出入，请大家理解。

文章会由浅入深，篇幅也较大，请大家耐心、理性看待。毕竟，变数很多。

01.

首先来普及一下台湾省的基本知识。

一个成熟的投资客如果要进入某个城市做房产投资，首先关心的当然是这个城市的层级和基本面。

如果对这些最基本的常识都不懂，那完全是投机，而不是投资。

如何量化这些晦涩难懂的数据？

我们简单粗暴的规纳：GDP、土地、人口。这三个数据基本决定了这个楼市值不值得看。这些是从网上可以查到的，也是最基础的。

台湾省，土地面积3.6万平方公里，人口万。数据显示：年台湾省地区生产总值约为.45亿美元，按照平均汇率折算，折合人民币4.99万亿元人民币。

4.99万亿的体量是一个什么样的概念？我们以一线城市来作对比，或者更具象些：年，上海是4.3万亿，北京是4万亿，深圳是3万亿。

从存量上来讲，这个数据其实还不错，毕竟这样的数据远超了国内所有一线城市的经济体量。

但是，不是忘了，我们只是拿一个市与一个省作对比。

与台湾省GDP总体量最接近的是上海，总量相差14%，差距不大。但上海仅有平方公里，而台湾省有3.6万平方公里，差不多是6倍的差距。

所以，我们平均一下:

台湾：1.39亿/平方公里

上海：6.83亿/平方公里

北京：2.43亿/平方公里

深圳：15.0亿/平方公里

广州：3.76亿/平方公里

看到这样的数据，湾湾们也不要酸，论GDP密度，台湾省在一线城市中是妥妥的垫底。

以人均GDP看，年台湾省人均GDP约为21万元，深圳是17.3万元。这方面其实还可以。但说大陆人吃不起茶叶蛋真的是很无知。

如果要拿省来对比的话，这样的数据就更惨了。不要说亚洲四小龙了，在国内不仅排不进前三，排个前五都费劲，勉强能排个第八。

再看GDP增速，前10都排不进。

投资客不仅仅看经济总量/密度，还有一个更重要的数据，那就是GDP增速。相对于存量，增量更直接，因为这决定了一个地区的经济空间与房价天花板。

台湾GDP增速在国内都排出前十了，不要指望他的房价天花板有多高。

有评论说：过去的20年，不仅是日本失去的二十年，也是台湾失去的二十年。这里面的言外之意是台湾的经济发展基本是停滞的。

(注：=年，=年，=年)

同属当年的亚洲四小龙，在金融方面，台湾远远落后新加坡和香港，科技和电子业也逐渐被韩国追上，网络产业更是被中国大陆狠狠抛在后头。

而且，根据一个美国学者的说法：台北的街道依然到处都是机车（摩托车），几乎没有多少高楼大厦，和30年前的相似度接近80%。

而在内地的广州，和30年前比较相似度只有10%，深圳更几乎是在一片空白的基础上发展起来的。这里面是天差地别。

从产业结构看，上世纪90年代至今，IT产业、半导体代工一直是台湾省的经济支柱。相当长一段时间里，台湾省知名的IT企业都得益于这个优势。

现在呢？硬件、芯片以及代工等三大优势都已逐步丧失。台湾省目前拿的出手的，只有以台积电为代表的信息技术产业。这种代工产业，本身话语权不高，需长期依赖欧美客户订单。

而台湾省，也并没有突破转型，寻找下一个新的支点。当国内大兴互联网经济热的时候，省内互联网行业却是一滩死水。经济增长乏力、没有新的支点，直接导致人才流失、断层。

而祖国大陆的机会、薪资、市场、发展空间等都对台湾青年有很大的吸引力。有媒体报道：年，台湾将成世界人才缺口最大地区。

全球人才短缺调查结果显示：

78%的台湾雇主面临招募困难，远高于45%的全球平均值。工程师、资讯程式员、AI软体开发是台湾当前缺额最严重的领域，即便是台积电、宏达这样的企业，也面临着人才梯队持续萎缩的局面.

知乎上面，也有朋友发文称：几年前网上碰到的几个台湾人大多没呆在台湾了，稍微有点本事的都移民。而且，据她们说台湾出生率也低得全球倒数。

我查了一下数据，结果还真是这样。据年美国CIA推出的全球个国家和地区生育率预测报告：台湾省全球倒数第1。

更可怕的是：台湾省年还有30.5万名新生儿。但到了年只有人。也就是，短短20年的时间里，台湾省的出生率下滑了近50％！

台湾省人口变动推算，资源来源国家发改委

所以，从整个省的基本面来看，目前的台湾省，其实并不具备强烈的、房产投资客特别钟爱的投资土壤。

02.

看完了这些基本材料，相信众读者对于台湾省已经有一定的了解。别急，接下来我们再来翻一翻台湾房地产的数据。

我们来看看台湾省的地图

图片来源于地理学社

这张图对于台湾地形的表现，其实不太明显。为了强化大家的认知，安静又另外找了一下图去对比——

这张图的对比就很清晰了：偏红的这一部分，是大起伏的高山的丘陵，占据了台湾省近2/3的土地面积。

也就是说，三分之二的土地对于投资客来说基本是无效的。

台湾省着力发展的地区，基本全部集中在西部，跟深圳一样，也是一座向西发展的城市。

而西部，主要有台北/新北/桃园/台中/高雄/台南，坊间称”六都“，集中了台湾省主要的房地产交易量，近年稳定占80%的份额。

有网站统计了台湾近十年房价涨幅，其实不高：10年涨幅近5成；台南上涨1.89倍，将近二倍最多，其次为高雄市的1.3倍、台中市的1.1倍。

现在呢？来看看我从网上找到的相关各区的房价图片——

是的，整个台湾省的房价其实并不高。除了台北能与深圳、上海PK之外，其他城市的房价水平，基本处于二三线城市的水平。

如果再对比下深圳各区，就更戏剧性了：

9-10万：南山招商、前海桂湾

8-9万：宝安西乡、新安

6-8万：龙华民治

5-6万：宝安福海、龙岗南湾、

4-5万：光明、松岗、沙井

3-4万：龙岗宝龙、坪山

1-2万：深汕合作区

台北相当于龙华民治、新北相当于大鹏、新竹以下全是深汕合作区...再往下，在深圳我已找不到标的了，兴许要去大亚湾看看。

当然，房价低并不意味着可入，要不然惠州大亚湾及一大批十八线小县城值得投资。

那么，台湾省所谓的“六都”，哪些城市值得投资呢？拎出3个典型城市先。

03.

我们首先来看房价最高的台北。

台北可以说是台湾房价最高的城市，被很多台湾年轻人调侃为“天龙国”。

天龙国是日本漫画《ONEPIECE》中的名词，意在讽刺那一群脱离普通群众、走阶级路线的权贵之家。

台北虽然房价没有北上深广上涨的速度，但也有非常贵的房子。

比如说信义区，因有知名住户大S而声名大噪，在著名的大厦附近。年房价最高达21万/平，一点不输深圳湾的房子。

地段好、贵的房子就一定值得买嘛？

身边的一位朋友告诉我：不一定，你要考虑你的购入成本以及杠杆。这一点，我们后面详细说。

而且，目前台北市有点像现在的罗湖、福田，到处是老房子而且没有太多空地可供开发了。

没有新的供应出来，就很难让周边抬轿子，让房子有一定的上探空间。贵的不一定是好的，也可能是个天坑。

新北呢？

我们来看前几年台湾省的一个交易规模。因为这些数据很难找，所以我只找到了年，所以只能作一个大致的推演。

而推演的时候我发现：单价只有台北市一半的新北，连续5年交易规模排第一。这说明了什么？最大的原因是换手率高、流通性好。

这些，都是投资客看中的。同期我们可以对比深圳的宝中/华侨城的房价表现，一热一冷。宝中的换手率是高过华侨城的。

换手率高，房价上涨就会有空间。因为卖房的时候，你总不能亏着卖吧。你加一点，他加一点，房价就推高了。

而这两个片区的房价涨幅表现，投资客是有目共睹的。

而且，新北人口最多，经济也是本省第一，所以新北确实是一个很好的投资区域。再考虑其区位优势，很多投资客可能会投票。

台中呢？

给大家看一张图

这张图是我随意画的，大致能表明这个意思：1、台中处于整个台湾省的西部轴心位置。2、地理上，与内地联系“可以”最为紧密直接。

这从地理空间格局上就占尽了优势。

而且，根据相关资料：台中建成最晚，空地最多，城市界面也是最新的。房价也不高，只有2.4万/平左右。另外，人口净流入，大学多，科研实力强。

你想到了深圳哪一个片区？

是的，有点像前海，又有点像光明。往外围城市讲，又有点像武汉的光谷。所以，如果深圳投资客去台湾抄底，这个城市应该是其中一个选项。

04.

分析完这些，我们来模拟下在台湾省买房的详细流程。

毕竟吹牛逼谁都会，但真正落实到房产实操，就没有这么简单了。为了将流程简化，安静用最简单的名词来概括：

准入成本、持有成本以及卖出成本。

1、准入成本

准入成本在这里你可以粗暴的理解为购房名额以及买入成本，这里面包括名额、买入税费。

台湾房屋分为预售屋、新成屋和中古屋三类，分别对应我们的期房、现房和二手房。

首先要说的是，台湾的房子是永久的产权，房贷利率非常低、首付也非常低。台湾新房交易首付20-30%不等，初期只需10%定金。

尾款在工程建设期间按进度支付，交付后办理银行贷款，年限最长可贷30年，近年少数银行可办40年，利率约1.3-1.7%。

相对于深圳，台湾省房子的租金回报率还可以，深圳目前在0.8%-1%，1.5%都很难。这部分的回报，投资客可以忽略。

为什么？因为针对大陆的购房者，台湾省有一些限购限贷的特殊政策：政策。这样的要求，非常非常的高，甚至有点BT。

其中“3”是指房屋买来之后3年不得出售；“4”是指指买房完成后，业主每年可以来台湾居留的总天数为4个月。“5”是指大陆人士买房最多贷款5成。

但据网友透露：实际上大陆人士在台湾大部分无法贷款，只能全款。而且，大陆每人最多购买1套台湾房产，购入的房产不能出租。

而且，一经发现与核准用途不符，将立即回收许可，当事人也需1年内转移房产，如果没有在规定期限内处理，房子就会被上面收回。

限购1套、限售3年、限租3年、几乎全款。

早前我看到过一篇台湾网友的写的贴子，里面讲的更透彻：

房本上只能有1个人的名字，每年可以在台住满4个月（不限进出次数）。但是，不限进出次数的人只能是房本上的人。

台湾网友打趣道：如果夫妻都想来，你应该知道要买几套房吧？如果孩子也要来，你就说你有几个孩子吧...想想都心塞。

而且，社区出售给大陆人的住宅也有限制，超过10户的大楼或社区，只能出售10%给大陆人；没有达到10户以上的，只能出售1户给大陆人。

除去这些极端严苛的条件，在台湾省买房，你还需要支付中介费。中介费方面，每个地区都有不同的标准。

与国内不一样的是，比如说台北，是对卖方收4%的佣金，买房只需要1%的服务费。买入成本差不多，但卖出成本很高。

如果你是台湾省居民，其实准入门槛并不高。但你是外地客，你的准入成本就会变得非常高，而且没有杠杆。

2、持有成本

前面我们讲过，台湾省针对国内的购房客，其实是有一个限售3年的规定的，而且，最BT的一点，就是不能出租。

这也就意味着：你要放弃短炒，改成长持。

长持的意义在于这个城市是肉眼可见的城市红利与发展空间。但台湾省的基本面目前已可以看到：经济增长乏力、受制于漂亮国、内部混乱。

显然，在没有回归祖国之前，前景不明朗。

而且，对比深圳、广州、上海的房价，前十年的涨跌图经验告诉我们：艰难爬行，可能这个省并不值得去投资房产。

而且，很多人不知道的是：台湾的房屋建设速度并不快，甚至可以说是有点太慢。如果你买的是期房，至少要等3年的时间才能交付。

台湾网友举了一个例子：中介或建商说这是捷运宅，你很高兴买了。入住后十年，捷运（地铁）好像还没影子——你别沮丧，他很可能没骗你，台湾建地铁高铁真的就是这速度。

因为土地全都是私有的，光一个规划阶段就能把一批刚毕业的大学生变成中年大叔。

有些捷运宅或城市副中心区因规划太早，房子是卖出了，但实施过程实在太漫长，业主由青丝等到白发，是有赔售的情况发生。

而且，台湾的房地产税主要分为两部分，一部分是房屋税，另一部分是地价税。其中，房屋税就是持有税，每年都要缴，税率约为1.2%。

交房周期慢、不能出租、没有租金收、一年空置至少8个月、每年都要缴税。既不能做“出租流”，也不能做“短炒流”。

这样的房产，国内基本没有人敢碰。

3、卖出成本

年的时候，娱乐圈有一个八卦传爆了，那就是王力宏的离婚案。

王力宏离婚案的导火索是一套价值4亿新台币，面积平米的豪宅。双方为了争夺这套豪宅，不惜撕破脸皮，大打舆论战。

当然，这个案子最近好像也要收尾了。不过，这个案子不是我们讨论的重点。我们关心的是，这套价值4亿新台币的豪宅，房产分割后到底要交多少税？

后来有媒体算了一笔账：房子挂在“宏声文化”旗下，要过户到李靓蕾名下，只能走两种程序，一是赠予、二是转让。

赠予的话：超过万的部分需要缴纳50%的税。而这套房价购买价格为4亿新台币，仅超过万的部分，就要缴1.亿新台币。

转让的话：价格超过万新台币，按转按总价格征收15%的重税。这套总价4亿新台币的豪宅，至少要缴6千万新台币的税，约等于万人民币。

王力宏从年买入这套豪宅，每年要缴房屋税1.2%，就是每年万新台币，持有5年就万新台币。转让给李靓蕾，又要缴万转让税。

看到了吧，这就是台湾省非常BT的卖出成本。

事实上，从年7月1日开始，台北率先调整房屋税，正式启动了台湾房地产税改革试点，房屋税直接翻了2.6倍。

除了持有环节的房屋税每年要缴纳1.2%之外，地价税更令人头疼。

因为地价税又分成了两部分：一部分是购房时所占有的土地税，按超额累进制，最低征10%，最高征55%。

另外一部分就是土地增值税。它不是一次性征收。你首次购房时，你要缴一笔土地税，你卖房时，你脚下的土地涨价了，你还得再缴一笔土地增值税，最高税率为60%。

你以为这就够了么？

在此之前，台湾省先后出台过奢侈税、豪宅税、囤房税、房地税合一等房地产税收政策，来打击囤房炒房。不要说算了，看的我头就大了。

简单来说就是：单价越高、面积越大、地段越好，税率越高。越是豪宅，缴税越高。买房的时候，狠狠地收一笔，卖房的时候，又狠狠地收一笔。

台湾省，一座投资客有来无回的城市。

开头难、中间难、后面更难。还需要特别说明台湾楼市值不值得投资么？我只能说：期盼下图早日实现！

·END·

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