信号这里的房子,没有未来

作者：双极分析师来源：大咖聊房

城市可以无限扩张吗？

相信所有人都能给出很清晰的答案：不能。

如果城市从此停止扩张，现阶段各大城市的远郊、乃至近郊区域，房价还能维持吗？

答案也很清楚：不能。

有一种记忆：10多年前，有人在“几环”或者“新城”买了一套房，现在已经涨到XXX了。

这是过去30年中国高速城市化的时代红利，也形成了众多购房者的“洼地”误区。

有一种声音：如果不是“一刀切”的限购，XX的房价绝不至于腰斩。

这是过去这些年狂热房地产投机的“余毒”，能够被限购击垮的区域，全都是泡沫。

近几年，很多的信号都在释放着一个信息，远郊的洼地时代已经终结了。

01

城市的天花板

城市存在天花板我们都知道，但是，我们的城市是否已经进入了天花板时代呢？

通过对比纽约市年，年，年的城市发展状况，我们能够得到一个更清晰的认知。

清晰可见，年的纽约市相较于年的纽约市，内部的空置用地已经基本填满，而城市的边界也在不断地拓展。

这一幕熟悉吗？

很多国内的主要城市也在近几年经历的同样的过程，主城区的空地被逐渐填满，持续向周边建设发展。

如果按照惯性的认知，再过10年，新拓展的城区也会被逐渐填满，然后继续向更远郊延伸。这也是现在很多巨型城市周边房价步步走高的逻辑支撑。

城市的成长真的能够维持预期吗？

纽约的城市发展给出了一个残忍的回答：从年的纽约土地建设情况来看，几乎跟年没有明显差别，城市的实际边界并没有显著拓展。

更直观的数据显示，-年，纽约的年城市拓展速度仅为0.3%，而在-年之间，这个速度是3.1%。纽约的城市规模增速仅为之前的十分之一。

而从城市的建筑面积占比来看，年，城市建筑面积占比65%，年上升至了69%。但到了年，这个数据仅为70%。

也就是说，纽约市不仅不再长大，而且已经逐渐停止填满。

不只是纽约，伦敦也显示出了相近的特征，年-年，伦敦的年城市增长率达到了1.9%，而-年，伦敦的城市增长率迅速下滑到了0.2%。

全球的两大超级都市，在20年前就开始走向了停滞。

那些试图持续寻找洼地的人，最终跳入了深坑。

那么，造成这一现象的原因是什么呢？我们的城市又到了哪一个阶段呢？

02

流失的人口

城市为何会增长停滞？

影响因素有很多，其中一个是城市人口困局。

就双极分析师看来，大部分超级城市在触达城市天花板的过程中，都会经历三个人口阶段。

第一个阶段：人口自然净增长和区域整体人口迁入的双增长。

第二个阶段：出生率下降，人均寿命增长双向博弈下缓慢的自然净增长和区域核心人口的迁入增长。

第三个阶段：自然增长下降和人口外迁。

就拿刚才分析过的纽约来说，从年以来，已经完整的经历了这三个阶段。

年-年，纽约城市规模高速成长的阶段，纽约市的人口增速也高达1.1%。

除了自然增长外，一个有效的推动力是美国在那个时期仍然持续的城市化，年-年，美国的城市化率从75.3%上升至79.06%。

美国人仍然爱纽约。

而在-年，美国的城市化率在10年的时间里只增长到了80.77%。

城市化的停滞在人口方面的反馈是很直接的，-年，纽约的人口增速仅为0.2%。

这个阶段，区域核心就开始发挥起吸血效应。

-年，纽约市的人口仍然在持续增长，但纽约州其他县市的人口却在持续下滑。

当大城市停止拓展，开始挪人不挪城的时候，城市群、协同发展是否成了个笑话呢？那些远郊、卫星城的房地产支撑逻辑还存在吗？

更严重的是，当周边的劳动人口红利被吸纳一空时，人口下滑的时间到来了。

从年以后，纽约市的人口数开始逐年下滑。这其中，-年期间，总计76.8万的本国人口净流出。

美国人不爱纽约了。

外地人都跑了，出生人口赶不上，外国移民也赶不上。

高昂的生活成本终究击垮了脆弱的奋斗者，他们离开了大城市，离开了美国梦，同时带走的还有远郊区域房地产市场持续发展的机会。

很巧的是，北京市在年-年期间，常驻人口增长超过万，然而-年，却开始了人口的3连降。

不只是北京，天津和上海也都面临着人口增长的停滞。

从长期来看，一线城市的核心区位是无需担心的，可能会波动，但终究会上涨。

但是远郊发展呢？

是否跟纽约、伦敦一样，迎来了天花板的到来呢？

03

城市的厚度

影响一个城市规模的因素是复杂的，纯以人口去揣度一个城市的极限，未免有些片面。

就好像一张煎饼，能摊多大，面糊的多少是一个方面，厚薄也会影响到结果。

围绕着人口，我们谈论其中一个影响厚薄的因素，人均建筑面积。

我曾经写过一篇文章，探讨全球的人均居住面积增长。除了美国以外，全球的其他国家在人均GDP达到一个数值后，人均居住面积的提升会逐渐停滞。

从全球的主要城市来看，美国的城里人享受着全世界最舒适的生活空间：平均每公顷建筑面积15-25人。

除美国外，世界上绝大多数的大型城市，人口密度大都集中在60-80人每公顷建筑面积。

我们的主要城市也已经停滞在了这个区间。

全球只有三个头部城市例外，年，香港每公顷建筑面积平均有人，新加坡人，深圳人。

这种生存空间的不公平无可避免。

作为从全球吸血的第一强国。美国的人均住房面积已经冲到了77平方米，而新房人均面积更是达到了夸张的.54平方米每人。

一面是美国，一面是香港。我们未来的城市厚度，取决于我们走向何方。

除了经济发展水平，这背后其实有一个有趣的隐含矛盾。

谁不想住大房子，谁不想改善自己的生活。可是，在高地价和高房价下，更大面积的住房改善需求被挤压了。

抛开投资考量，那些许的居住改善和沉重的负担相比，不值得。

人口停滞，需求停滞，人均居住面积增长停滞，城市的边缘发展也停滞了。

这种停滞伤害了城市居民吗？伤害了。

但同样伤害的，还是房地产行业自身的发展空间。

超级城市的边界停滞其实是个与交通技术进步伴生的周期性现象。

纽约、伦敦等部分全球头部城市，在达到城市的通勤边界后，又在过去10-20年逐渐达到了人口边界。

而中国的经济奇迹，批量生产了一批世界级的大城市，伴随着城市的快速发展，这其中一部分城市，同时触达了城市的通勤边界和人口边界。

而这种边界的到来，对于预期乐观的远郊房投资者来说是可怕的。

很多观点认为，购买远郊房的投资者，几年内都不要期待房价会上涨。

但众多的信号似乎在传达一个消息，当城市的天花板到来，能拉升远郊房价的，可能只有下一次的通勤革命了。

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